成都成华区二八板块发展前景怎么样?二八板块区域分析_在售新房_二八值得买吗

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二八板块，2023年五城区商品住宅成交面积TOP1板块，2024年五城区计划供地面积TOP1板块，成华区当红流量板块，未来前景如何？

2024年五城区计划供地梳理

二八计划供地宗数和面积均为TOP1

2023年五城区板块商品住宅成交面积排行

二八板块成交面积及套数均为TOP1

本文是对成华二八板块的深度分析，内容较长，主要包括以下6个部分：

1，成功转型！板块能级提升

2，二八板块未来有哪些利好？

3，板块人口结构分析，红利仍在？

4，板块面临怎样的竞争格局？

5，产品特征：总价下限与产品力上限？

6，总结

01成功转型！板块能级提升

年初，成都公布了第二十三批历史建筑保护名录，其中包括位于成华区二仙桥185号的中车成都机车车辆厂旧址——交车库。高烟囱、红砖房、钢铁管道……这个老厂区华丽转型的故事，又一次成为谈资。

▲交车库改造前 图源方志成华

成都机车厂始建于1951年底，铁道部选址二仙桥修建该厂，是为配合新中国第一条铁路——成渝铁路的建设。二八板块从此步入工业时代。

2017年，随着“藤笼换鸟”计划推进，二八片区旧改加速，开始由传统工业向现代产业转型。

片区依托富集的工业文化遗产资源优势，对老旧厂房、机车工厂、大型仓库等进行翻新改造，在保留当年工业风貌的同时，发展新兴文创产业，以“文创+、园区+”发展思路，构建“音乐演艺、影视传媒、数字娱乐”三大文创产业生态。

如今，二八板块已逐渐褪去老工业区的时代印记，迎来了文创产业集群时代。板块定位中央文创商务休闲区，打造集文化、创意、商务、休闲等于一体的成华区“城市会客厅”。

板块内的文创产业逐渐呈现，包括红仓101文创产业园、红仓完美文创产业园、萌想星球107文创产业园等。

这些产业载体主要聚集在东中环两侧，在二八板块内形成了一条产业发展主轴。只是目前园区内企业入驻率较低，整体产业活力和繁荣度还有待提升。

02主城+金色中环，二八价值凸显

2021年，《成都市中优十四五规划》确立了两大城市主中心和七大城市副中心，二八板块是唯一位于三环内、距离主中心天府锦城最近的城市副中心。

2022年，成华区提出打造以金色中环为牵引的老工业区转型发展标杆，二八板块正位于金色中环核心位置，将从产业业态、文创资源、生活配套、城市风貌四大方面打造中心城区文创型城市有机更新典范区。

二八板块这几年变化最明显的，除了城市更新下的城市界面焕新，生活配套也迎来全面升级。

交通方面，除了二环、中环、三环、蜀龙路、成华大道等主干道路网外，轨交表现更是可圈可点，7号线（环线）、8号线一期已投用，8号线二期、17号线二期在建，预计2024-2025年通车。

约6平方公里的核心区，汇聚了3条地铁线路、8个地铁站点，公共出行便利度极高。

教育资源方面，板块内现拥有2所K12学校，其中，七中英才为全区摇号公立学校，嘉祥外国语为私立名校，本板块主要具备距离优势。另有K9学校1所、小学3所，中学2所，均已投入使用。

商业方面，板块内商业配套目前较为缺乏，内部主要依靠中国铁建广场、龙光世纪中心以及中环内老城区底商；核心开发区底商相对较少，存在多项目依靠一项目底商的情况；建设中的合信K101综合体整体呈现度不高，落地周期较长。目前商业资源需依靠建设路、杉板桥、万象城等商圈。

医疗和景观资源方面，板块内有较多自然和人文景观资源，但大型医疗资源较为缺失，目前仅有誉美医院、二仙桥社区卫生中心等，四川省第一中医医院（三甲医院）、川大华西第二医院妇女儿童医院均在建设中，预计2024年底投入使用，届时将极大地增强板块医疗资源分量。

整体而言，二八板块是五城区内起步较晚的板块，但凭借主城价值回归+金色中环规划的政策红利，板块发展迎来较大突破。

目前板块正处于高速建设期，其核心区城市面貌已更新，交通优势突出，产业、教育、生态配套基本完善，医疗配套即将升级，成长性较强。

同时，二八板块作为主城三环内少有的可成片规划和开发的区域，板块价值将持续凸显。

03 二八板块还有人口红利吗？

自2018年以来，二八板块进入楼市快速发展期，据克而瑞数据，2020年二八板块首次跻身五城区商品住宅成交TOP3板块，2021年首次登榜五城区商品住宅成交面积TOP1。

2023年，二八板块商品住宅成交面积超44万方，再次稳踞五城区商品住宅成交面积TOP1板块。成交套数超3700套，位列大成都TOP4，仅次于具有极高热度的新川、麓湖、科学城三大城南板块，迎来了属于它的楼市高光年。

而另一组数据显示，2023年，二八板块成交量占成华区总成交量近三成，也就是说，成华区每卖出3套房子，有1套就来自二八板块。

那么，都是哪些人在买二八？

从人口规模来看，据CRIC栅格地图，板块常住人口约28.6万人，占成华区总人口的1/5左右，仅次于区域内昭觉寺-驷马桥板块，是成华区人口总量TOP2板块。

从人口密度来看，板块人口密度约为19477人/平方公里，在全市板块排名35，在成华区也属于人口密度较低板块，未来还有较大增长空间。

从居住及工作人口比例看，板块职住比仅为0.45，属于“居住高纯区”，即以居住为主的板块。（相比之下，金融城则为职住高密区）

从消费能级来看，整体以中等水平为主，餐馆消费水平主力为51-100元，居住社区房价主力为1-2万元/㎡，我们对板块内的购房者定位是“优选小家庭”，主要为具有中高支付能力的自由青年和小太阳之家。

从居住人口流向来看，板块内居住人口的工作地分布广泛，除城东及市中心外，城南、城北也有不少工作人群，板块承接主城多个片区工作人群居住需求。

从板块内工作人口的居住地分布来看，工作人口主要居住在本板块，除此之外主要集中在周边临近板块。

整体来看，得益于空间位置优势、发展阶段所带来的价格优势以及较高的成长预期，板块可承接多片区工作人群居住需求，对人口的吸附能力较强，除传统地缘改善客户外，还能通过交通区位以及价格优势吸附有“主城情结”的新成都人，未来需求量有支撑。

04 板块面临怎样的竞争格局？

二八板块的房价和存量去化周期在成都市场算什么水平？

从均价来看，4月二八板块商品住宅成交均价约2.5万元/㎡，在全成都板块排名第26，房价梯队为第三梯队。

4月成都市商品住宅成交均价约1.9万元/㎡，二八板块均价高于大成都3成左右，差值近6000元/㎡。

商品住宅存量去化周期也优于成都平均水平，但今年以来去化周期明显被拉长。

一方面，受楼市下行影响，板块成交量较前两年下降，月均流速降低；另一方面，板块内部分具有较高流速的热销楼盘进入销售尾声，余下部分区位、房企品牌、产品力等不突出的楼盘，使板块月均去化数据较低，面临较大去化压力。

板块市场本身存在较明显两极分化：核心区项目流速相对较好，其中华润项目的月均流速可达100套+，全城来看位于一梯队；板块内多数项目的月均流速20-35套，滞销项目月均流速在15套以下。

因板块内当前在售项目较多，内部竞争较为明显。但考虑到板块内无待入市地块，且多数项目将于年内出清或进入尾盘状态，后市主要面临蜀道、中建、电建、国贸等项目竞争。

从存量项目来看，其位置、品牌、产品力均不是特别突出，因此，后期拿地核心区+打造优质项目，就有突围空间。

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据今年板块内供地计划，预计有11宗涉宅地入市（剔除1宗已因故终止地块），预计住宅体量约75.18万㎡，若全部成交，未来板块将陷入红海竞争。但板块核心区仅有2宗，竞争压力较小。部分地块位于板块边缘，有一定去化压力。

整体而言，板块内部竞争压力主要在非核心区。

外部竞争层面，板块面临成华区三环内核心板块上级竞争，如万年场、东客站、崔家店等，但其整体存量较少，竞争可控。

同级竞争主要来自金牛区国宾板块，两个板块价格差异不大，规划能级相当，是多数城东北客群的重点对比区域，板块存量较大，对城东北客户有一定分流。

下级竞争板块（驷马桥、北湖）存量较大，对部分预算有限或重视生态资源客户有分流。

因此，板块外部竞争压力主要在于同级的国宾板块以及下级的驷马桥、北湖等板块。

05 产品：总价下限与产品力上限

今年，在二八板块，我们不仅看见了户型小面积化的竞争，同时也看见了产品力断层式的迭代（143㎡户型的端厅设计），两套不同的产品逻辑，同时落位在二八这个板块内。

起步面积或主力面积趋小化，是二八板块这两年的产品特征。

如中建匠心里项目，建面90-100㎡户型认购最多，套均价约250万，其次为110-120㎡，套均价约290万；蜀道翰文府、首钢璟悦里、中环臻邸这几个项目，成交更好的都是建面100-110㎡户型，其中，蜀道翰文府和首钢璟悦里还有不少80-90㎡户型成交。

据数据，板块内建面130㎡以内的产品整体成交超8成，其中115-120㎡、125-130㎡产品占比均近2成。

从总价段来看，总价380万以内整体成交占比近9成，其中为280-300万接受度最高。

综合来看，二八板块内总价240-360万、建面105-130㎡为主力走量产品。

在控面积和总价的同时，户型还进行了迭代升级，如100㎡+的刚需户型也能拥有6.8米横厅、主卧套房设计、双阳台设计等，中环臻邸109㎡户型还拥有独立入户+全明电梯厅。

110㎡+产品也各具特色，如中环天序建面约116㎡产品打造了类端厅设计，横厅空间设计了南向和东向两个采光面，中建匠心里建面约116㎡户型的横厅尺度达到了7.1米，这是市场上许多143㎡户型才拥有的尺度。

而在“总价下限”的背面，“产品力上限”也同时在二八板块出现。

年初中环臻邸建面约143㎡的端厅户型图提前流出，引发的市场关于产品力的思考——原来143㎡也能做端厅。

中环臻邸部分143㎡户型打造了270度采光的端厅产品，为成都市场143㎡户型的创新提供了新思路，客餐一体化面积达到了49㎡左右，同时还拥有行政级主卧套房，面积达27㎡左右，另外，玄关的仪式感、生活阳台的保留等，都体现出中环臻邸产品创新的诚意。

中建匠心里建面约143㎡户型也罕见做到了横厅8米大开间，并规划了独立储物间等。

06 打个总结

因本文较长，这里再为大家总结一下核心内容。

从板块定位来看，老工业区二八板块已褪去旧时的工业记忆，向文创转型，进入文创产业集群时代。

从板块发展来看，凭借着主城价值回归+金色中环规划的政策红利，板块发展迎来较大突破。交通优势突出，产业、教育、生态配套基本完善，医疗配套即将升级，成长性较强。

从楼市表现来看，2023年，成华区每卖出3套房子，有1套就来自二八板块，二八板块迎来属于自己的楼市高光年。

从人口数据来看，板块人口总量为成华区TOP2，人口密度尚且处于较低水平，未来还有较大增长空间。板块对人口的吸附力较强，除地缘客户外，还能吸引有主城情结的新成都人，未来需求量有支撑。

从市场竞争来看，目前板块内部竞争较为激烈，年底后核心区竞争减少，内部竞争压力将主要体现在非核心区；外部竞争压力主要在于同级的国宾板块以及下级的驷马桥、北湖等板块。

从产品特征来看，板块控总价特征明显，主要体现在项目起步面积或主力面积“趋小化”，许多项目小户型走量不错。但与此同时，板块也迎来市场瞩目的产品力革新，如143㎡户型的端厅设计等。

整体而言，二八板块属于机会型板块，有一定发展空间，核心区是进驻首选，通过控总价+产品力可实现良好走量，板块边缘区域需谨慎。

成都买房，不知道怎么买才不踩坑，区域不知道怎么选择...等等问题，都可联系唐老师，成都9年房产经验，熟知成都所有区域板块及楼盘，给您客观公立的分析与建议，让您买房路上不迷路！帮助您买到中意的房子！【省心、省时、省力、省钱】

我们的优势：

1、可以根据客户需求精准帮客户匹配适合的项目，节约时间不盲目的看!!

2、可以从客户角度出发，客观公立的分析每个项目优劣势!!

3、通过我们购买房子可以额外销售团购优惠，买得更实惠!!

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