成都高新新川板块优劣势分析_新川值得买吗?新川板块在售新房有哪些_新川买房

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板块由来

新川板块，位于高新区吉龙路以南，西至天府大道，东至成自泸高速，南至海洋路的区域，板块中心为新川之心公园。

新川，顾名思义，是由新加坡和四川省合作的科技园区。曾经也几经传言，新加坡方面撤出，后又证实没有退出，还签约了字节跳动、快手、百度进驻。

其实退出也没关系，以新川得天独厚的地理优势，即使新加坡退出也照样大有前途，没有悬念。后面会详细分析新川的支撑有多强。

新川板块在售新房：

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需要说明一下，如上图，我们划定的新川板块和新川科技园范围并不相同，新川板块包含了新川科技园，也包括了远大、中德和广都的范围。原因是原有板块比较零散，且资源共享，品质相当，通达性较好，所以合并起来称之为新川板块。

新川板块的早期发展，是从靠近天府大道一侧的远大都市风景和中德英伦联邦开始，随后龙湖九里晴川和金地天府城陆续开发。

那个时候并没有前瞻的统一规划，属于比较自由式的发展。以至于南郡七英里、长城馨苑等小区和小区之间，只有围墙没有道路，通达性都成问题，去华府大道地铁口需要绕一大圈，也留下了很多历史遗留问题。

2014年之前，新川科技园的版图都还是农田和鱼塘。但因为高规格的规划引入，可以说从一开始就站在国际化起点上。乘着南拓的发展大方向，承上启下，备受关注。

新川也是高新区的战略要地，高新区经过了20年的发展，可供开发的土地已寥寥无几，唯二可供开发的仅剩金融城三期和新川，而金三以商业用地居多，住宅未来将主要依靠新川产出。

新川可以说是一个非常优质，优势非常明显的板块。

顺便提一下，高新的由来

1990年，成都高新区获准正式成立；将武侯区的芳草街、肖家河、桂溪、石羊场四个街道划给高新。

2010年，原属双流的中和街道划入高新区（上右图蓝色区域），组成今天的高新区。新川原属中和，位于高新区的最南端 。

板块价值

01地铁交通

五条地铁从板块内穿过，已建成的有三条，分别是天府大道一侧的1号线、18号线和沿中柏大道的6号线。规划中沿梓州大道穿过的29号线，和沿成自泸高速的20号线，纵向的已经足够，横向比较缺乏。

道路交通方面，板块内吉龙路，新通大道，新川大道，创新大道，四条区域主干道，三条城市级主干道：天府大道，梓州大道，新成仁路；往来三环内和天府新区，开车出行非常便捷。

作为高规格，高起点的板块，链接老城与天府新区的新川板块，无论是轨道交通还是道路交通的规划都非常合理，配套先行的态度也表明了高新区的决心和诚意。

02 教育资源

教育资源比较强势，小学有省教科院附小和银都紫藤小学、新川一小、行知小学，新华学校，金苹果锦城一中附小（私立）等。

省教科院是省级综合实力最强的教研科研机构，拥有一流的教育智库，专家团队、教育理论资源、和优秀的教研队伍。

师范银都紫藤,是高新区老牌名校，2019年高新区引进北京师范大学创办银都紫藤初中。

金苹果教育集团，包括幼儿园，小学，初中，高中为一体的一贯制私立学校。

科技园2-6组团内还规划了：22所学校，包括13所公立幼儿园、7所公立小学和2所公立中学。

新川板块整体从幼儿园到中学的教育资源都比较优质，位置规划合理，且据了解2-6号组团内虽然住宅大部分还未交房，但学校已经先期建设了一批；待板块完全呈现后，住在这里的小朋友，上学应该是很幸福的一件事

03 商业配套

板块还在陆续发展中，之前商业配套一直是短板，基本是靠社区底商，直到去年底大型购物中心开业才略有改善，如远大购物中心、伊藤洋华堂华府大道店，主要分布在天府大道两侧。

○ 陆肖tod效果图

规划来看，未来板块内拥有1640亩的陆肖Tod，按规划85%的占比都是商业及配套设施；同时在新川板块的核心位置，还将建设科技园南站tod。

值得一提的还有高新体育中心，大运会级别的运动场馆，分为多功能馆、服务中心和全民健身馆，就在陆肖TOD东侧。

医疗方面四川省中西医结合医院（高新医院）落户高新区，位于新川创新科技园（新程大道南侧，成自泸高速以西），一期预计2022年建成投入使用。

新川作为新加坡式的“园中之城”，商业配套模式还有其独到之处，在10平方公里的园区内，会建成8个邻里中心。

邻里中心作为社区综合体，集社区、体育、休闲、购物等功能为一体，内设商店、托儿所、诊疗所、羽毛球场、游泳池和图书馆等设施，为整个社区提供便捷、舒适且充满活力的生活方式。

因此我们可以理解为，未来居住在新川板块的人，通过周边1.5公里范围内的邻里中心，就可以完成购物，娱乐，休闲，基本医疗，托儿所，养老等生活的所需。

04 自然资源

板块很大，自然资源很少。

板块西北角有一小片临锦江，新怡花园旁有个小公园，除此之外板块内没有任何的自然和文脉资源；也没有河流与天然湖泊可供规划打造的先天条件。

于是为了满足公园城市的需求，新川创新科技园规划了，以新川之心公园为核心的生态公园区，目前中央公园西区，湿地公园已经建成，东区正在建设中。

相比兴隆湖板块，湖面面积就有4500亩的，整体870亩的新川之心公园，确实不算大，但是横向对比青羊新城，二八板块，武侯新城等最近各区重点打造规划的板块，新川之心公园已经算的上大手笔了。

05 城市界面

由于规划较早，这一片的住宅容积率大多在4.0以上，住宅高层居多，密度偏高。早期的中德、金地都是5.0容积率，后面的龙湖九里晴川、北大资源陆续降容。

梓州大道两侧已发展成熟，住宅和配套基本都是2010年后建成，整体城市界面较好，呈现现代都市感形象。

梓州大道以东的区域，从航拍图可以看到，内部路网已经建好，其它产业建筑，住宅项目，学校，社区邻里中心都在建设中，现状还是一片大工地的城市界面。

未来以产业、住宅、商业5：3：2的用地规划，且住宅容积率大部分控制在2.5以下，新川科技园会呈现一种低密，宜居的全新城市形象。

06 人群结构

新川板块紧邻软件园和大源商务区，在这里上班的IT人群很多选择居住在新川，年轻人居多，大概是新川最主要的人群。

另外新川板块开发较晚，品质明显好于华阳老城和中和老城，也吸引到一些这里的改善需求人群。板块内同时存在一些安置小区，比如新怡花园、龙腾苑、会龙小区等。

新川板块以改善楼盘居多，整体品质尚可。未来新川园区逐步呈现，还将吸引更多技术类优质人群入住。

07 未来规划

未来板块发展主要靠新川科技园片区带动。板块发展能否成功的关键要素，首先规划级别是否够高，是否在公建的配套上有真金白银的投入。

其次看支撑，新川板块作为承上启下的板块，既可以吸引金融城、大源的外溢人群，也可以拦截去天府新区，不希望离中心城区太远的人群。

同时还可以吸引中和华阳老城的改善人群。而且高新区基本已填满，新进高新区也会首选在此置业。

有了如此强大的支撑，随着规划逐步兑现，仍然有上升空间。

08 不利因素

有两个点要注意，板块东南角有龙灯山公墓，东侧成自泸高速是城南发展的东边界，越靠近边界发展越弱。

09 小结

新川板块，假以时日，是有望向大源看齐的，超越还是有难度。

在板块分级中，将新川划分为第二梯队，与大源同级，总的来说是一个非常优质的发展中的板块。

最大的优势是：有很好的地理优势，交通便利，学区优质，蓬勃向上，并且没有明显的短板

楼盘分析和购买建议

从楼市的角度分析板块价值，必然离不开板块内的楼盘；而楼盘的品质也影响着板块的整体价值。

01 新盘

从上表可以看到，2016年以前，新川出让的土地楼面低价还不到9千，容积率也在2.5以上。

2017年开始随着成都“中优”的发展方针，新川新规划出让土地全面降容到2.5以下，土拍成交价应声而涨，2020年广都地铁站的一块24亩的土地，直接拍出了19500的楼面地价，加上4%的无偿移交，实际楼面价突破两万。

2020年土拍进入限价模式，新川土拍热度不减，楼面地价+无偿移交测算下依然接近2万；可见新川板块对品牌开发商的吸引力非常强。

一个板块的住宅市场发展，看品牌开发商的数量就知道，2016年以前新川就汇集了，中德，龙湖，远大，蓝光，北大资源，华润，融创，中铁城等品牌开发商。

2017年后，又相继有中建、保利，中旅，人居，金隅扎堆入驻新川。

值得关注的新盘：

陆肖tod鹿鸣九天，预计新推出475套，121-187㎡的产品，根据目前的市场预测，普通资格应该也有机会，起步价门槛预计会在360万左右，本批次推出的五号地块位于陆肖站的东南侧，2梯3户26层的高层。

金隅金成府，据了解下批次开东府1梯2户，123㎡的平层和145㎡跃层的洋房；上批次起步价在360万，金隅金成府无论是位置，楼盘品质，产品户型都要优于陆肖tod，但是预估买到123㎡产品的难度也会更大。

保利和光逸境，熔断盘，上批次推出222套，叠拼380-600万左右的总价，24000元 的单价，刚一资格可以关注。

北大资源紫境府，据了解还剩余200余套高层，今年内没有取证计划；叠拼60套，预计11月左右推售，目前价格未知，但以目前开发商不想取证推售来看，应该是拿不到预期的价格。

中建天府公馆，网红盘，342亩的品质大盘，即将加推二期住宅，面积112-175㎡，上批次价格19000-21000。刚一可以去碰碰运气，其他只能看着。

远达76亩项目，清水限价20200元/㎡，但是高达59%的自持比例，估计没有高新刚1资格是抢不到了。

而建信，人居，中旅，高投观东，天恒，华宇大发的楼面地价+无偿移交地价成本已经接近2万，这些项目入市预估价格最低会在3万左右，总价门槛400万左右。

综合比较下，目前新房的上车门槛面积约120平米起，价格已经来到350万起步；而且大多需要刚1资格才能抢到。

而普通资格能买到的基本在400万起，随着北大资源，陆肖，金隅等项目的逐步清盘，2020年以后拿地项目2.5容积率改善项目的入市，新川新房上车门槛会提高到400万起，剪刀差基本不会再有。

02 二手房

区域内存量房供应充足，陆续达到交房五年的置换周期，目前挂牌在1700套左右，可供挑选的二手房比较多。

推荐的品质楼盘：

中德英伦联邦ABCD区、中德英伦世邦JFK区：从外面看比较密，但进去之后，中庭还比较大。区域供应量大户，约有490套在售。

最大的特点是赠送面积非常大，89平的户型都有38㎡左右的赠送，赠送率达到35%。成都最典型的英伦风建筑立面，耐看也过得旧，套三双卫300万左右。AB区陆续满五，其余还早。

远大都市风景：最早进驻区域的品牌开发商，占据优势位置，一二四期和三五期分属不同的学区，三期品质相对偏弱，二四略好。成交价在20000-26000元/㎡左右，并且有较大赠送面积。

龙湖九里晴川：占地102亩，区域内品质最好，次新房，价格也是最高的，没有赠送的情况下，已经站稳三万，在售房源不多。

北大资源颐和翡翠府、长冶南阳御龙府：品质不错的次新盘，在板块北面，周边有几个安置小区，不过也还能接受，学区划片相对较弱，对口行知小学和新华学校。

中铁城锦南汇、蓝光金悦派：小而精的楼盘，品质还是不错的，位置也不错，比较适合刚需购房者，基本以小户型为主，60-90㎡居多，单价24000-27000之间。

蒂凡尼TOWN、金地天府城：分别是112亩和275亩的大盘，虽然不是大牌开发商，但品质尚可，适合刚需刚改购房者，楼龄6-8年，学区划片也很好。

区域内未来还会有北大资源紫境府、融创香璟台、朗基和今缘、碧桂园沁云里等品质楼盘，解除限售后陆续上市交易。

好了，这篇新川的价值分析就到这里，欢迎在留言区讨论分享。我们开了线下的工作室，专为买方解忧，可以加微信预约线下沟通。

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