成都天府新区房子能买吗?天府新区楼盘最新房源_天府新区房价_2024年最新房价

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成都买房板块价格逻辑讲解区域选择与板块选择上希望大家不要非黑即白，每个片区都有好房子差房子，我们想探讨的是区域的购买力与更受资金亲睐与投资避险能力。

谈论板块还是建议用同等的房子作为对比，不要错位对比，莫拿着老房子与次新房对比，套一与套四比。

有些房子换个区域价值增值几十倍，有些房子换个区域价值下降几十倍，有些房子同样价格换个区域可以秒清，在那个区域就只有慢慢卖，购房者都不傻。

可以先阅读我的成都买房板块价格逻辑，对区域、房子、需求有清晰的认识，买房才能更抓住自己的需求。

每个人买房都有自己的需求，毕竟职住一体，选择天府新区的可以好好了解下。

01-天府新区，成都or四川？

四川天府新区是2014年由国务院批复设立的第11个国家级新区。

当初定位是再造一个新成都，打造世界级cbd，再到后来的公园城市。

天府新区具有成都极高的规划发展前景，成都也会全力投入资源发展，任何一个新区，都是城市转移功能，政务商务集中的区域，而且新，楼盘众多，也是居民改善置业的选择。

四川天府新区的范围极其大，这也是很多购房者的盲区，真正具有价值的是成都天府新区直管区，所以啥视高彭山已经是眉山了，认准天府新区成都区域，才能享受到二线城市成都的规划实力，虽然与眉山挨着，但是是二线与四线的落差，而且四线城市房地产流动性极其差。

这里主要讲讲天府新区成都直管区的买房板块思路，整体天府新区是成都唯一全区多校划片的区域，也是近年来成都房地产市场最热门的区域。

02-天府新区，板块解析

天府新区，大致板块分为：华阳老城，南湖，海昌路，锦江生态带，万安，天府公园秦皇寺，麓湖，兴隆湖。

其实整体而言也可以按照学区划分，天府新区A、C、D、E为主流区域，去年AB学区合并，现在是A区。

其余KGNFHLM区开发楼盘较少，规划不明，还未有居住需求。

其中，天府新区的C学区是目前最好的教育资源。

目前有明显学区溢价的区域是天府新区C区，C区的优势在于可以摇号进入天府七小与元音小学这类政府采购学位的民办学校

民办教育公办收费相比公立学校有一定优势，之所以说有学区溢价，主要根据保利天空之城与中粮保利天府时区去化来看，价格更高去化更容易，即使一街之隔，c学区新盘去化明显较好，

公园区的二手价格也明显高于万安d区，

e区教育也比较好，有前几年高评价的天府一小，由于在兴隆湖板块，周边产业规划好，有一定生源保障，e区学区溢价理论上是有一定的学区溢价的，毕竟天投北鑫苑之前成交一直出彩。

其余ad区，虽然教育资源不差，也有一些华阳保留的名校，但层次不齐，多校划片导致摇到学校质量的不确定性，从目前二手成交来看不适应说具有学区溢价。

✪主流板块

首先是AD学区

华阳老城-天府A区，属于天府新区的老城区，片区大量老破大，次新房较少，由于长期未供地，热度不高，但算天府新区最成熟区域。

南湖-属于天府新区较成熟区域，不过片区密度较高，户型主要偏刚需。

万安-学区为d区，同样是层次不齐，片区属于天府新区最大供应区域，产品比较多元，有独栋别墅，也有高密刚需盘，主要为居住区为主，价格差异极大。但整体不算天府新区规划好的地方，并不属于核心区。配套上不算成熟。

以上三个区域，各有优劣，从二手表现价格来看，是差不多的。

锦江生态带，属于近年比较热门的区域，也是天府新区早期规划的三大核心区域，片区主要是定位居住区，所以主要是学校，商业，住宅，生态规划。三大核心区即配备了成都比较著名的479命名高校，如今是天府四中，天府七中，天府中学。

锦江生态带便拥有了天府四中，近年万科，保利，中海，华润，建发，首创，绿城，优品道，中铁建，川发等主流开发商均在生态带开发楼盘，临锦江，怡心湖，位置好，产品多元，集成一片，离高新区近，作为高新区上班人群不错的选择。这属于天新成熟区最好的区域。强于南湖，万安，华阳老城区域。

然后是c学区

首先是麓湖片区，我更倾向麓湖这个盘是天府新区一个单独的片区，因为麓湖总共8000亩，也是中国四大神盘，也是成都名片的象征，麓湖象征一种阶级，一种身份，麓湖的产品也是“非主流”的，和大众开发商量产的批量房还是有品质区别，加上万华极好的打造能力，无论位置品质生态商业学区都是最高端的。

麓湖绝对有ip加成。所以不是挨着麓湖，蹭着麓湖表现就和麓湖一样好的。这个从麓湖周边非麓湖楼盘的去化也看得出来。

然后就是天府新区的最核心区——天府公园秦皇寺片区，要说天府新区最核心欲打造最好的区域，这里属于天府中心，有最好的cbd规划，是成都新的商务区，片区配套也将是最好，诸多商业，五星级酒店规划。

如果说成都的下一个金融城，肯定非秦皇寺莫属，都一致认为这是下一个中心，核心。

天府公园板块其实要细分为天府公园东与天府公园西。

天府公园东主要是超级大盘为主，整体户型比较多元，纯粹度不高，不过依托成型的cbd与c学区加上位于天府新区核心区，二手表现也很好，但有明显上限天花板。

天府公园西，居住纯粹度偏改善，大户型为主，项目定位极高，比如万科天府锦绣，保利和光屿湖，蔚蓝卡地亚花园城等都是开发商最高端系产品，而且也是天府公园最佳的居住区域，商业规划比较好。

整体比天府公园东更具竞争力，高成交极其多，从二手来看，蔚蓝卡地亚花园城的成交也是成都的第一梯队。

然后是e学区

兴隆湖区域，这是以前天府新区最被看好的区域，因为之前是将兴隆湖与天府广场定位一样的中心位置，而且兴隆湖也是成都科学产业的集中地，产业与巨大的人工湖是兴隆湖第一名片，天投北鑫苑的增值神话也是房产圈津津乐道的。

不过兴隆湖个人觉得要要细细划分，毕竟兴隆湖非常大，湖也是一种很强的隔断。

目前比较成熟的是湖北，享有兴隆湖比较成熟的区域，加上项目比较偏改善，且多拥有一线湖景加成，且具有看湖的最佳朝向，二手成交较高，比如天投北鑫苑，还有近期开盘卖完的铂翠轩，德信湖畔云境。

兴隆湖东区域，整体偏刚改，小街区打造，且没有湖景加持（部分楼盘目前可以瞄到，但后期独角兽岛建成，可能遮挡），也距离地铁较远（虽然已经规划了16号线），整体区域并不成熟，比较荒芜，配套缺乏，弱于兴隆湖北。

兴隆湖南区域，目前主要是商业为主，住宅项目较少，定位不清，开发出来的产品比如天投观澜8.9号这种也略有瑕疵，偏远比如龙湖天境，稍弱于东区。

兴隆湖西区域，学区为h学区，准确说就是华西医院附近，那边天府大道隔开，且不属于比较好的e学区，比较鸡肋，更弱于兴隆湖北东南。

所以天府新区的排名，从目前二手表现来看，

得出区域排名，天府公园西=麓湖>天府公园东=兴隆湖北>麓湖公园区>锦江生态带=兴隆湖东>南湖=华阳老城=万安=兴隆湖西=兴隆湖南=正兴（比如建发中央湾区）

03-天府新区的存量项目比较可以的还有

海昌路：新鸿基悦城

锦江生态带：川发天府上城，邦泰天府云锦，保利天府和颂，天府壹号院

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