金牛区2024年新房价格走势_金牛区买房怎么选_金牛区性价比高的楼盘有哪些

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讲解区域选择与板块选择上希望大家不要非黑即白，每个片区都有好房子差房子，我们想探讨的是区域的购买力与更受资金亲睐与投资避险能力。

谈论板块还是建议用同等的房子作为对比，不要错位对比，莫拿着老房子与次新房对比，套一与套四比。

有些房子换个区域价值增值几十倍，有些房子换个区域价值下降几十倍，有些房子同样价格换个区域可以秒清，在那个区域就只有慢慢卖，购房者都不傻。

可以先阅读我的成都买房板块价格逻辑，对区域、房子、需求有清晰的认识，买房才能更抓住自己的需求。

每个人买房都有自己的需求，毕竟职住一体，选择金牛区的可以好好了解下。

老北门—金牛区，

产业丰富。

成都的北门，即主要喜欢聊金牛区，曾被戏称“叙利亚”，成都比较出名的坊间说法，东穷西贵南富北乱。

成都北门，主要以火车北站为原点向外辐射。

如今城市格局的变化也依然印象深刻成都的老北门格局。

北门是成都发展的根基，所以历史深厚，如今老化也是严重，脏乱差的现象的是过去城市落后产业的沉淀。所以区域很多老房子。但也造就金牛配套丰富，学校极多。

北站的外来人口多、人员复杂，紧邻火车站的荷花池批发市场，同样是流动人口众多。

所以一般提起北门，下意识都不喜欢，毕竟脏乱差界面不好都是居住逼格下降的感触。

不过金牛区的产业非常丰富，所以gdp一直稳居成都前列，虽然这些产业可能不作为很多人以为的产业序列里。

金牛区的板块在我这，主要分为茶店子，花牌坊，北站，五块石，沙湾，九里堤、国宾（羊西线），华侨城，天回镇（北部新城）。

历史悠久，学区价值一般，

道路隔断严重。

金牛区的学区价值主要是在茶店子小学与石笋街小学，不过在五朵金花与青羊区压制下，溢价非常低，这两个学校的挂户房与老破小基本没啥溢价。但金牛区学区性价比是可以的可以看成都金牛区教育解析2023版

金牛区是我在成都待过比较久的区域，笋叔父母以前就在金牛区做生意，对于区域评价我还是要直面说我的看法与原因。

毕竟价格就那样，总要好好思考下原因。

金牛区房价相比其他区比较恼火的原因，个人觉得还有个原因就是隔断严重，你基本上很难给金牛区区分个板块出来，而且基本没有一个主干道，所以你们看除西北方位，金牛区板块是乱七八糟的。

除花牌坊两侧，好点位置全是隔断区域，府河和宝成线把金牛动线切割乱七八糟。

而且由于产业物流问题，北三环园区多，三环跑大车，三环隔断都严重。

茶店子到国宾连带华侨城区域最近几年稍微好点，不过路况依然不是很舒服，前几天我去山姆买东西，一条路走偏了，就要三环绕一大圈转回来。

隔断就导致增量有限，比如周围有所发展但很难惠及到。所以也导致很容易被其他区虹吸，比如被金沙，二八区域。这是金牛区房价劣势的原因之一，直接导致金牛区房价对比其他区难以有高价的原因（当然华侨城的别墅是比较稀缺的，金牛区的别墅是不少，不过我说的同种产品对比）。

当然还有个问题就是金牛区无学区溢价的老房子非常多，毕竟属于成都的先熟区域，历史悠久，所以成交均价数据上也会被拉下。

好位置发展成熟，难以界面更新且容易被遗忘，但这几年金牛区的拆迁力度很大，到处都在拆迁，特别北站附近，看看后期卖地规划效果。

6大区域，4强2弱，

性价比高未来可期。

金牛区目前房价稍微有优势的区域，根据二手成交来说，是北站区域，沙河九里堤区域，茶店子区域，基本属于金牛区的顶流，价格表现是差不多的。

茶店子区域——可以说是金牛区变化最大的区域，链接国宾，花牌坊，一品天下，前几年大力拆迁，新金牛公园的建成，沿着金牛大道一片两边都有很好的商业规划，西宸天街的开业，早期还有北京华联（后面变成居然之家卖家具了）前年还拍了两块兼容商业的土地，之前还有迟迟没动工的领地健康巷地块，还有顶峰的商业体地块，时代天镜听说商业地块最近调规了，还有天府艺术公园的加持，众多名校环绕，可以说茶店子是金牛区我最看好的区域，也看得出这是金牛区的门面板块之一。

周边二手表现也比较可以，比如龙湖紫宸，人居花照云庭，保利堂悦，龙湖西宸原著。

但高价项目，比如时代天镜、融侨望云、锦麟天玺的去化不是那么快。

这也说明大额资金对于片区是谨慎的。

花牌坊抚琴区域——个人觉得是金牛区居住比较舒服的，成都美食最多的我觉得就在这个片区，娱乐业也发达，片区比较撑台面的就是人居锦城世家，表现来看还是可以的，片区的新盘去化也不是很好，比如融信公馆，金地御琴峯，融信世纪漫云，要说原因和茶店子差不多。直观点就是接受这种房子的人觉得房贵了，还是价格敏感区域。

北站区域——即即将打造的人北商务区

也是金牛区最为期待的片区，《成都市中优“十四五”规划》正式在成都市政府官网上公示，文件中，成都蓉北商圈作为官方“盖戳”的城市级商圈，与春熙路商圈和交子公园商圈齐名，被定位为“核心商圈”！

很早以前中铁与滕王阁就想大力打造片区，不过遇到纠纷导致谈崩拉霍了，属实可惜。

这几年，片区拆迁也是金牛区进度最快的，如果说金牛未来最有界面位置最核心的那么肯定是这里。

目前这个片区总体是非常成熟的，未来还将打造更多cbd商业，目前片区商业也非常丰富，金牛万达，上城天街等。

周边次新房表现来说，中铁鹭岛艺术城，龙湖上城等表现与茶店子，花牌坊差不多，保利时代去化很不错，毕竟总价合适，不过比如中铁御花府这类去化还是不算快。

如果说金牛区今后产生与其他区一流区域抗衡的片区，这里很有希望。

国宾区域+华侨城区域——这个片区是近年金牛区主要供地区域，片区规划也挺好的，土地储备很多，建设也很给力，比如以前跃进村就变成了天府艺术公园。

其实很早以前这里就具有很强的概念，要不然为啥叫国宾，毕竟金牛宾馆国字号宾馆在这，以前也宣传过szf搬到这边，羊西线cbd也挺好的规模的，区域发展是看好，也折腾了几年了，早期还属于富人区，这几年主要是在金牛大道与沙西线夹的区域发展（之前都是农村）。

其实人气还可以，金牛区对此投入的资源也很多（国宾目前其实最缺的是商业，都要去蹭郫县的），不过我个人觉得这地方和万安比较像，而且价格表现还非常相似，新盘去化也差不多。

北部新城区域——上面讲了，由于大车物流园区，三环路问题，这里隔断也非常严重，基本属于金牛区比较独立的新城区域。由于靠北，虽然界面今后非常值得期待，投入也很多，但上限不高，这也是为啥1w出头的价格很多都要顺销卖很久，这地方很像成华区的龙潭寺。

其余区域整体表现差不多，下限区域在天回镇北部新城周围。

所以金牛区的区域排名个人觉得：茶店子区域=花牌坊区域=北站区域=沙河九里堤区域>其余区域>北部新城（天回镇）

对于金牛区这几年的变化，其实是非常大的，要说成华区变化第一，第二肯定是金牛区的，甚至第一我都觉得是金牛区，我觉得这次北改是真的在认真改了，金牛区作为五城区比较有性价比的区域，是可以选择的，也是很有前景的。购房者可以根据自己预算，在金牛区置业门槛整体较低，中等预算选择很多，学校性价比很好，是个置业很好的地方。

金牛区还有啥可以期待的新盘项目：

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