临港又拍地王后,宜宾将重走“2014年危险”?

宜宾危险了！这句话有点“狼来了”

几乎从小编刚刚入行开始，就有人在说宜宾楼市危险了。有趣的是，每个“危险”对应的含义都不一样。

2013年，临港出地王，岷江新区拍高价地，有人说：宜宾危险了！

2014年，集资危机爆发，部分楼盘停工，市场观望情绪重，库存积压，有人说：宜宾危险了！

2015年，市场回暖，然土地难卖，集资问题愁云难散，有人说：宜宾危险了！

2016年，土地频频拍出，开始出现7k+、8k+的土地，有人说：宜宾危险了！

2017年，更是“宜宾危险了”的一年。2月底拍地4宗，地王频出，缓和了近半年，8月底终于拍出临港地块，再度刷新个别指标单价。

那么问题来了，宜宾到底啥时候才是“真危险”？我们需要警惕的，又是什么？

“危险前夕”，是什么？

“危险”了这么多年，总觉得还是2014年才是真正和危险亲密接触的时刻。而回望2014年的前一段事件发生了什么？频频卖地！

2011年，宜宾房地产发展进入爆发期，此时的宜宾拍出了不少高价地块，包括银龙广场、理想城、江语城以及盛世临港地块都是在这段时间拍出，且价格不菲，其中银龙广场以20000+的地价依旧保持着宜宾“地王”的姿态。此外，据业内人士透露，由于当时宜宾集中商业基本仅有凯德广场一家，因而部分地块在拍卖时带有“集中商业”的要求。这让这部分企业在操作难度再上一个level……

2012年势头稍稍缓了一下，中泽持续在翠屏新区斩获2宗地块，此外大地坡也出让了几宗土地。

到了2013年，土拍升势不减。年初，翠屏新区（现在的岷江新区）一次性出让5宗地块，经典、量典、寅吾和中泽或联合或独立拿下4宗，另1宗由一商贸公司拿走。其中中泽拿下的翠屏新区A03部分地块成交价为4240元/平米，刷新了当时翠屏新区的地价新高。

而临港新区在拍地方面也有不错的斩获：除了天立·学府华庭地块是以2600元/平米的低成交价拿下外，永竞地产以8110元/平米的地价刷新并保持临港地王价格！5月翰林府邸入场，6260元/平米的成交价也是不低。（PS：临港中央地块为3.0容积率，翰林府邸容积率为2.5）随后，宜宾县和天池片区都相继出让地块，包括半岛大院等项目都是在那一年拿下的土地。

可以说，从2011年的中坝、临港新区亮相，到2013年的翠屏新区、临港新区、宜宾县、天池片区全面开花，且多数区域的成交地块总数都超过4块，供应土地面积几百亩左右。

土地供应量增加，再加上地价都不便宜，因此开发商层面的资金就开始出现问题。在地价上涨带来了房价上涨后，部分购房者开始出现疲软，开发单位回款不及时，于是资金问题再度加剧，民间集资出现。谁也不知道压死骆驼的最后一根稻草是什么，但结局是扎根宜宾多年的多家房企纷纷退出舞台，留下停止修建的楼栋躯壳和几乎每年必见的横幅无数。

今年的宜宾，会否面临相似“危险”？

2013年的土拍市场，和今年又有几多相似几多差异呢？

先来说说“相似”吧。

其一，地价方面无疑是相似的，各区域地价走高，房价上涨几乎是可以预料的。而房价上涨后购房者能否接受？尚且是一个谜，也是较大的隐患。

其二，房价层面，2014年均价与今年的均价相似，这一点此前就说过了，在此仅用一张图做介绍：

其三，购房者表现上：购房者面对日益高涨的房价，一方面叫苦不迭，另一方面又“坐不住”频频出手。就说最近的例子，在8月30日临港土拍后，宜宾部分楼盘立刻涨价200元/平米，然而却引发了购房者“排队购房”的状态。别说小编吹牛，“追涨”的情况宜宾早已发生频频。

再插播一下，就目前来看，除了岷江新区的远达·排名前列城等项目稍具性价比外，主城内其它区域的房价已经有了大幅提升，只是不知道能否再“回去”。

然而差异还是更多的——

首先是推出的土地量并不如2013年那般多，因而供需关系上短期内颠倒的几率较低。只要库存不高，那么正常消化节奏之下，或有“消化不良”，但出问题的可能性还是会降低不少；

其次，当年的开发企业有一个非常大的共性就是基本都属本土房企，资金实力和开发能力并不是特别高。因而在面对全国性的市场冲击时，往往会预判不足。再加上因资金不足，部分房企选择集资度过难关，没曾想反将自己和出资的百姓一起套了进去。而这一点，与现在的宜宾楼市相比，在房企实力、经验上，自然是有了极大的不同。当然，可能也有人会说，现在的宜宾楼市也没有新增多少大型房企，但小编还是倾向于相信，未来会有的；

综上，宜宾楼市再重走2014年那样的“危险”场景的可能性有，但个人认为不大。但有一个一直悬着的剑，现在似乎拉着“它”的绳子松了一些——

成都等地已经开始大力推广共有产权房，此外，作为试点城市，在昨天（9月7日）的土拍中，成都首次推出“移交租房比例竞价”的方式。也就是说，“租房”的比重将极大提高，而成都已经来了，宜宾还将有多久呢？

个人认为：这才是现有开发模式下，政策变动才是较大的“危险源”呐！！

最后，小编还是表达一下个人观点吧：

现在宜宾楼市从供求关系上来看，并没有想象中那样失衡，相反还维持在供小于求的情况下。而大家认为的“房价上涨”的动能主要来自于地价助推，但本质上个人还是认为是供需决定了价格，地价只能决定“定价的成本”。拓展点说，大多数开发单位在定价时，除了成本定价外，更多的是采用周边竞品进行参考加权定价。因此，“竞品”怎么卖，才最重要。

而竞品的价格，一则取决于开发单位的开发思路（如对去化节奏的把控，对回款速度的要求等等），再者则源于市场供需关系下，开发商的或涨或降的价格了。

因此，小编个人还是认为宜宾房价很可能会有一个上涨，但这个涨幅需要把控在一定尺度，不然购房者无力支付，那么再高的房价也形同虚设。当然，如果“尺度过大”，引发集体观望，那么“危险”就会转移到开发商层面，将对其营销策略和资金水平都是一个新挑战。