成都龙泉十陵板块怎么样?发展前景如何_十陵的房子值得买吗_优缺点分析

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一、规划简评：

十陵曾将留给人的印象是“老、破、旧”，但为了迎接大运会的到来，成都在十陵板块投入了大量资金，对道路、交通、城市界面进行系统的改造和升级，目前板块内以改善高端居住属性为主

板块特点：

板块西临东三环，东侧为绕城高速，北临沪蓉高速、南临厦蓉高速，以成洛大道为界，南侧主要为青龙湖实地公园范围，新盘供应多集中于北侧。

三、置业偏好：东门外溢的改善购房人群。

板块优势：

临东三环，环线位置优越；成都“东进”桥头堡，借大运会契机迅猛发展。

板块不足：

板块能级低，无新规划，除公园外，对购房者基本没什么吸引力。

从2017年中海地产进入十陵开始，成都离主城最近的“二圈层”龙泉驿区十陵板块，便迎来了彻底改变区域面貌的飞速发展。

十陵，一直有个豪宅梦。自中海御湖世家起，不论是最初的中梁、龙湖，还是大运时代的华润置地、成都城投、金茂，亦或是佳兆业、建发、新希望，均对改善区域居住品质有着浓厚的兴趣，热衷于打造别墅豪宅级产品。

十陵在售项目有哪些呢？

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2012年之后，2017年之前，成都东三环十陵板块房地产市场几乎没有什么存在感。在此期间，仅仅只有万科金色城品这一个商品房项目，其土地成交价格定格在2800元/㎡。目前，贝壳找房数据显示，该项目二手房挂牌价约1.6万元/㎡-1.8万元/㎡左右。

2017年夏天，成都房地产市场承接一线城市和沿海重点城市房价暴涨的东风，经过一年左右的时间，从城南高新区、天府新区到传统主城区，均出现了较大幅度的上涨。土地市场亦随之大热，十陵这场土拍，正是发生在金茂、中南、融信等实力房企首入成都之后，对未来十陵房地产市场的发展有着标志性意义。

当年6月28日，龙泉驿区十陵迎来了一场极为重要的土拍，约99.52亩的住兼商地块，吸引了众多房企竞拍，很快达到限价之后，转而抽签。最终，意气风发的“城南王”中海地产，以楼面地价11400元/㎡，总价约15.13亿元，溢价75.35%，高溢价拿下该地块。

那一年，中海地产凭借着中海右岸等项目，在天府新区赚得盆满钵满，强势布局东三环青龙湖畔，雄心勃勃地给十陵带来了一座高端改善作品中海御湖世家。从名字上就可以看出，中海地产对东三环外侧，对青龙湖区域，期许颇高。

从锦城湖，到怡心湖，中海地产深谙湖居在成都人心中的分量。在青龙湖畔，拿下了第一宗百亩地块，如果说不想打造青龙湖的标杆项目，谁也不信。

事实上，中海御湖世家表现也是可圈可点，2018年底入市，小高层产品清水单价约2.8万元/㎡，直到2021年底，最后一批次上下叠别墅产品入市，最高单价卖到了3.5万元/㎡左右，这让十陵板块后续的很多项目也是望尘莫及。

一件有趣的事情，中海地产入驻十陵的拿地单价为11400元/㎡，时隔多年以后，煤资背景的太原萃丰，于2023年8月，以10350元/㎡的成交楼面地价，竞得十陵街道173.68亩土地，随后由华润置地持股65%并操盘，打造了定位高改的上璟润府，地价经历了一个完整的轮回周期。

据成都地产界不完全统计，2017年以来，成都东三环外侧的十陵板块，累计公开出让了19宗土地，由20多家品牌房企，打造了19个改善级项目，其中，有三个项目开发商涉及违约，中梁壹号院已交付，蓝光未来待交付，佳兆业珑樾壹号待交付。中海、龙湖、华润、金茂、成都城投、建发、新希望等品牌房企，对区域焕新升级，做出了重要的贡献。

2024年，十陵在售的两个新盘，新希望长粼府和华润置地上璟润府，值得观察比较一番。

新希望长粼府，占地约65亩，容积率仅1.5，与东三环隔了冠城玲珑湾项目，离地铁距离也不远。可以说，该项目是十陵在售新盘中，地段优势比较明显的几个之一。

2023年7月19日，四川同协嘉房地产开发有限公司，以成交楼面地价1.2万元/㎡，抽中新希望长粼府项目用地，住宅清水限价2.4万元/㎡。8月10日，四川同协嘉房地产开发有限公司完成投资人(股权)变更，成都新希望置业有限公司成为新股东，持股100%。

华润置地上璟润府，占地约173.68亩，容积率1.9，位于东3.5环，华润置地时代之城以北，大运村路北侧，资料显示为TOD（范家院子，规划中）用地，不过目前来看，周边界面还有待改善，地段价值可能稍逊一筹。

2023年8月15日，有着煤炭行业背景的太原萃丰，以10350元/㎡的楼面地价，抽中十陵街道大运村路以北、江华路以西，远超百亩的住宅用地，住宅清水限价2.4万元/㎡。随后，华润置地入局持股65%，负责上璟润府项目的操盘。

新希望长粼府，在约65亩的土地上，规划了17栋小高层、别墅产品，总共420户，皆为1T2或2T2，面积段为建面约133㎡-204㎡，都是纯四房的改善户型。其中，小高层单价约2.35万元/㎡-2.55万元/㎡；上叠约204㎡户型，单价约2.42万元/㎡-2.51万元/㎡，下叠约192㎡ 户型最低单价约3万元/㎡ ，最高单价约3.6万元/㎡。

从销售情况来看，新希望长粼府的性价比挺高，2023年12月11日以来，累计5次取得预售许可证，前4批次已经全部售罄，4月30日取证的79套房源正在销售中，短短几个月时间，这个项目仅剩4栋房源还未取证了。它的销售热度，在二圈层市场来说，可以说无出其右了，也证明了市场还是有很大可能的。

然而，稍晚拿地的上璟润府的销售情况，就显得不那么抢眼了。在产品上，华润置地在约173亩的超级大盘上，匹配了高端的润府产品系。今年，华润置地在成都落子了两个润府项目，另外一个是青羊润府，当然，作为高端产品系，必然也将拉高售价，可能由于市场原因，或者由于其它竞品的售价原因，这两个高端润府产品，首开的去化并没有达到理想的预期。

这里，先看看上璟润府的情况。3月27日，该项目6号地块272套房源取证，小高层单价约2.5万元/㎡-2.65万元/㎡，叠拼产品上下叠单价都超过了3万元/㎡，中叠单价在2.6万元/㎡以上，价格均高于目前来看地段更优的新希望长粼府。截至5月8日，上璟润府去化了50多套房源（公开数据，可能有滞后），去化率约20%左右。

新希望长粼府与华润置地上璟润府的简单比较，其实也可以见出，十陵的市场分化是明显的。事实上，十陵房地产市场的分化，一直都挺大的，也不是今年才这样的。

华润置地和成都城投，是十陵房地产市场的两大头部房企，这一点从项目的数量，以及项目的体量就可以明确。

我们可以注意到，华润置地和成都城投在大运会之前，竞得了多个配建重大产业设施的项目，比如华润置地时代之城，华润置地时代风景，这两个项目加一起接近400亩；城投置地观澜东著和城投艺墅语湖，这两个项目加起来也达到了300亩。

2019年5月28日，华润置地以成交楼面地价4465元/㎡，外加配建并无偿移交东安湖体育场的条件，摘得龙泉驿区十陵街道和平路以东、农平路以南约298亩住兼商用地，与上璟润府可以说一街之隔。在这宗容积率2.0的土地上，华润置地时代之城成为彼时十陵板块最热门的项目之一。截至目前，该项目仅剩数十套房源在售，项目现场打出的广告称，“建面单价约1.9万元/㎡起”。

从锦城湖，到麓湖、兴隆湖、怡心湖，再到青龙湖、东安湖，近年来，成都湖居版图一步一步扩张。相较于怡心湖、东安湖这样的人工湖，十陵的青龙湖有着悠久的历史。

十陵板块已经开发的这近20个项目，距离青龙湖公园直线距离最远是蓝光未来，大约2.4公里左右，大部分项目都可以算得上是青龙湖周边的湖居住区。

在成都近郊，东三环外侧，坐拥青龙湖水域，从中海御湖世家开始，入驻十陵的房企，大抵都有着一份要打造湖区豪宅的冲动，即便是区域地价最高，违约后最一蹶不振的佳兆业项目也不例外。

从中海御湖世家，到中梁壹号院、首开龙湖景粼玖序；从邦泰宽语，到东叁金茂逸墅、龙湖三千云锦；从华润置地玺宸上院，到建发玺宸和著，再到新希望长粼府、华润置地上璟润府，品牌房企们一次次更新区域产品，为迎接更好的产品打下了基础。

一家房企，很难改变一个板块；像十陵这样的板块，几家房企也很难改变其面貌，但是，十几家一线品牌房企聚集在一起，一次又一次叠新产品，对区域面貌的焕新，必然起到了很大的作用。

2017年以来，从中海御湖世家开始，到华润置地上璟润府，中间经历了十多场激烈的土拍，代表着房企们对这个离主城最近的“二圈层”的认可。如今的十陵，早已改变了面貌，未来肯定还会更好。

我们相信，中海御湖世家也好，首开龙湖景粼玖序也好，或者是东叁金茂逸墅，新希望长粼府，华润置地上璟润府，都还不是十陵豪宅的上限，非常期待能出现最能代表十陵的豪宅作品。目前来看，新的项目大都有着准一流的产品，而售价还略低于此前几年的高点，这或许是购房者买入十陵的不错的时机。

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