成都目前是好的买房时机吗?2024年成都楼市走向_外地人在成都该怎么正确买房

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——楼市新政满月，市场积极变化

如果你身处成都，近来也有在本地购房置业的打算，那么这段时间各种层出不穷的成都房市新闻是否打乱了你的购房规划？4月28日，成都市房地产市场平稳健康发展领导小组办公室发布《关于进一步优化房地产市场平稳健康发展政策措施的通知》，为适应新型城镇化发展趋势和房地产市场供求关系变化，加快构建房地产发展新模式，更好满足群众多元化住房需求。从4月29日起，成都市商品住房项目不再实施公证摇号选房，由企业自主销售；全市范围内住房交易不再审核购房资格。

5月17日，中国人民银行、金融监管总局接连下发三项重磅政策，涉及房贷利率、公积金贷款及首付比例等。当日，成都公积金中心即宣布自2024年5月18日起，下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点。

“从政策定位及影响来看，成都本次楼市新政涉及到购房松绑举措，全市范围内住房交易不再审核户籍、社保等购房条件，不再限制购买套数。这意味着成都全市全面放开住房限购，利好信号强烈，促进购房需求进一步释放，将对楼市交易形成一项重大利好。”诸葛数据研究中心高级分析师表示。

中指研究院四川公司分析师也指出，限购的全面取消，有利于成都吸纳“有资格、有能力、有意愿”的有效置业需求积极释放，一方面直接为新房市场注入新增客群，一方面吸引新增需求加速消化二手房，通过卖旧买新链条促进本土改善型需求更加积极的释放，这对于稳定成都新房、二手房市场成交量及价格稳定具有积极作用。

成都楼市升温显著，“以旧换新”试点推行

据成都住建公开数据，放开限购前（4月1日-28日），成都新房总成交量为8292套，而在取消限购后截至5月24日，其成交量为8538套，环比增加246套。整体来看，相比4月1日～27日期间，4月28日～5月15日房源挂牌、商机量、客户成交量均有10%～15%左右的上浮。尤其是5月12日周日当天，带看量攀升，超过“五一”假期最后1天，接近今年春节开年后的周末水平。据克而瑞四川统计数据显示，5月13日-19日，锦江区锦发广场、高新区保利新川天珺等4个项目开盘，合计推出438套房源，整体认购率100%。

“上周末售楼部到访188组，成交37组，成交金额8500万元，周环比增加了284%”。位于温江区的星河WORLD项目置业顾问告诉记者，此前的销售情况本身就不错，近期又作为试点项目打响了成都新房“以旧换新”的第一枪，成交量和到访量进一步增加。据悉，在“5·17”楼市新政后的第二天，星河WORLD就联合贝壳找房推出“以旧换新”计划，这也是成都首个支持“以旧换新”的项目，其中涉及四条权益：卖旧房中介佣金全免、买新房享受90天无理由退房、贝壳“好赞好房”免费开通、四重专属特权加速旧房出售。除此之外，该项目置业顾问还表示，“以旧换新”针对5月18日起新认购的客户，但只要是在今年3月1日之后旧房已经挂牌或出售的购房者，都可以参加这次活动。

要实现消费者手中房产的“以旧换新”，星河WORLD采用了一种“代售购新”的销售方式，第一步就是卖旧房——项目开发商将会补贴购房者的旧房交易佣金，购房者通过中介卖出旧房，中介费全免。

“最高补贴为旧房成交总价的1.75%，但旧房总价不能超过250万”，相当于仅中介费，最高补贴就有约4.375万元。其中，因为是和贝壳找房合作，所以旧房在贝壳APP挂牌后，星河WORLD还可以为其补贴开通“好赞好房”的功能。据了解，开通了“好赞好房”功能，房源会直接被贝壳置顶展示，出现在挂牌小区房源前列，这会大大增加房源的曝光，加速房源的成交。

总的来说，在代售阶段，星河WORLD助力购房者卖掉旧房，最高补贴1.75%的中介手续费+0.5%好赞推荐费，每套房最高补贴共计约5.6万。

第二步：买新房——购房者在缴纳星河WORLD新房定金后，会签署认购书以及相应协议。如果后面90天内旧房子没有卖出去，可以随时无理由退掉新房定金。这一操作，其实就是在最大程度上保障购房者的换房风险：卖掉了旧房才买新房，3个月没卖掉就可以选择退新房。

总而言之，成都星河WORLD这一操作，踩在楼市“去库存”的大方向上，加速了二手房、新房两端的流通。其也在风险上也去做了规避，对成都其他项目提供了很好的参考样本。随着星河WORLD“以旧换新”活动的有效开展，成都后续市场，“以旧换新”应该会成为常态。

相较于新房市场，成都二手房市场变化更为明显

“最近这一个月来咨询的人确实有增多，特别是外地购房者。”成都链家温江区一门店负责人表示，新政发布的当天晚上就接到了一名绵阳客户的咨询，“对方没有在成都生活、工作，之前没有主城区购房资格，知道放开限购后，将目标转向了主城区，在来回看了10余套房源后就下手购买了。”此外，在网络平台也有多位房产中介表示，新政后二手房咨询、带看、签约的客户明显增多，一些老客户也在犹豫观望多时后决定签约。

根据贝壳研究院成都分院发布的文章数据显示，相较于解除限购前的4月1日-27日，4月28日-5月15日，成都二手房房源挂牌、商机量、客户成交量均有10%-15%的上浮。尤其是5月12日周日当天，带看量大幅攀升，超过“五一”假期最后一天，接近今年春节开年后的周末水平。另据成都住建公开数据，4月28日-5月15日，成都二手房成交量为10741套，比2023年同期的10204套增加537套。

“客户看房热度仍在提升，新政对市场的呵护与刺激作用仍在释放。”相比于四川省内购房客群，外省购房者受新政的鼓舞更显著。5月成都贝壳二手成交客源中，约1/5来自省外地区，日均成交量相比新政前提升17%，而省内购房者这一比例仅为5%左右。与此同时，新政后，省外客户成交明显加快，客源成交周期缩短至50天，省内非蓉购房者成交周期56天，缩短天数不及省外和蓉籍客群。具体来看，除了重庆、甘肃、河南等中西部地区的购房者较为活跃，河北、广东、吉林等地的购房者对成都楼市的关注度也在新政后提升显著。省内地区，内江、阿坝、攀枝花在新政后成交占比上升较快。

此外，贝壳研究院发布的文章中还提到，省外购房者以改善性需求为主，对住房品质要求更高，更偏爱大户型和中高总价的房源，成交周期更长，决策更谨慎。而省内非蓉地区的购房者更年轻，刚性特征更明显，成交决策周期也更短。

热闹之中暗藏隐患

“近期，咨询我买房的人确实增多了，但也仅仅停留于咨询，真正的去现场看房并没有显著增加。同时，众多的购房咨询者心理都有比较明确的捡漏心态，说明大家对当下成都楼市的价格预期还是比较乐观，相信随着近日‘史诗级’新政的出台，市场会很快迎来实质性的复苏。”成都资深房产经纪人樊小兵在网络平台如是表示。

樊小兵在文章中进一步称，具体到项目来看，麓湖生态城·沄岸5月15日110套总价1000万级房源2小时清盘，远达天宸名邸首批房源也于近日火速清盘，都表明好地段的项目在新政加持下去化很快。对于价位来说，主要还是集中在单价3万元左右的精装房，以新房为主。目前，二手房交易还是在小幅下挫，价格和成交量都有明显回落，有将近258个小区出现零成交。新政或许会带来市场预期的扭转，所以为了走量去库存，价格会有进一步下探的可能，具体还是要看板块库存的结构性。

新政落地，成都购房不再限制户籍或社保资格，也不再限制家庭住房套数，对于外地来蓉置业客群无疑是巨大利好。值得关注的是，在成都行政区中，成华区、天府新区、温江区、郫都区、武侯区成交量增幅超过25%，交易放量主要集中在30岁以下、50岁以上人群。

针对成都目前的楼市情况，有专家学者认为从购房者的置业角度来看，当前楼市的分化会进一步加剧。不仅不同类型城市的楼市分化很大，就算是在同一个城市内部的分化也很大。放开限购之后，直接利好的是之前供不应求的区域，楼市购买力会进一步地向这些供不应求的区域集中。而之前一些供大于求的区域，本身楼市购买力就不足，如今可以预见的是会被进一步地分流。而成都楼市“热闹之中分化加剧”的情况目前还刚开始，以后可能表现得会更加明显。

著名经济学家任泽平近期于成都调研楼市取消限购的效果，并公开发表观点：“取消限购未能扭转房价下跌，楼市继续保持下行趋势”。他认为造成政策效果差的原因有两点：一是居民购买能力下降。二是预期转差。“除了放松，还要放水。”楼市主张买涨不买跌，放开之后更要加大力度通过住房银行收储库存用于租赁房保障房。同时，通过启动新一轮经济刺激，发展新基建、新质生产力，拉动经济增长、就业和居民收入走向复苏。相信采取实质有力措施，有望重启市场信心。

限购政策放开后，有人欢喜有人忧

当成都房市向所有人敞开怀抱，有“购房一族”在社交平台连发数条评论以表庆祝，也有“有房一族”怨声载道，甚至公开表示要”抗争到底”。简单来说，成都喊出了“欢迎全国各地的朋友来成都买房安家”的口号，这对于本来就有购买力，打算在成都买房的人来说应该是个好事，但是有一定购买力，但需要贷款、之前又没有购房资格的人群会感觉被背刺。

网传有这样一封向成都市住建部门恳请恢复限购的信，作者在其中表达了自己极度的委屈——

“领导你们好，我是成都市一个年轻的刚需购房者，也是一个勤勤恳恳的上班，并且在高新区交社保和纳税的成都居民。现在我因为成都的限购政策取消而苦不堪言。

“因为成都之前的购房政策，是要求购房者必须缴纳成都的社保和拥有成都的户口，于是在2019年的时候，我为了满足成都的购房政策，把户口从我的家乡迁徙过来，为迁户口这个事情，我和家里面的人闹了不少矛盾。2019年那时候只要想着把户口迁到成都，并且以后缴纳够社保，我就有购房资格了，这一切我认为也是值得的。但是现在成都的购房政策一改再改，一松再松，目前的情况是，对成都毫无贡献的外地购房者，也能在成都各个区无差别购房，和我们为成都纳税几年的人享受同等待遇。”

“我认为这极大伤害了我们缴纳社保和迁徙户口到成都来的年轻人的权益。曾经，我把拥有在成都买房的资格当作一种荣耀，一种自我奋斗的证明，而现在的政策，让我们勤恳工作缴纳社保的刚需购房者，遭受不公平待遇，让我们努力付之东流！在此，我希望领导们听到我们普通刚需的声音，希望领导们尽快恢复限购政策，让我们重新拥有工作的动力，并且更加努力工作，攒够首付，早日买上成都的房子！”

本文一经曝光迅速引发众人讨论，贬低者居多，但也不乏支持的声援，其中很多人提到取消限购导致部分区域房价跳水，使得个人资产大幅缩水的情况使人欲哭无泪，所以坚定态度反对。但诸如此类的声音实属少数，并没能在近期热闹非凡的房地产市场里激起水花，可见取消限购作为一种大趋势，在如今的经济环境下几乎是不可阻挡的必经之路。

取消限购是一种趋势，成都不是独行者

从成都近期楼市数据来看，当地3月市场成交走势与全国不少数城市相似，单月环比大幅回升，但同比热度仍不及去年小阳春。据监测数据，成都2024年3月新建商品住宅、二手住宅分别成交8924套、18771套，较去年同期分别下跌41.9%、33.4%。

事实上，今年以来，房地产市场政策总体延续宽松态势，核心一二线城市担当起了松绑限购类政策的主力军。据不完全统计，自去年以来，截至今年4月28日，全国已有约35城放松限购政策，其中有合肥、昆明、苏州、长沙等22城全面放松限购。截至目前，除海南省外，核心城市中只有包括四个一线城市和杭州（新房）、天津、西安核心区仍维持限购政策。“全域退出限购，将是近段时间二线城市的共同选择，预计接下来会覆盖到其他城市”。广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示。

值得关注的是，“五一”小长假前，多个核心二线城市陆续出台重磅楼市放松政策，包括成都、南京、长沙等。其中，南京祭出楼市重磅大招，购房可直接落户；而作为楼市调控“模范生”的长沙也全面取消了限购。

成都紧跟步伐，未来可能出现更多利好楼市的政策

成都楼市的政策向来很少“独创”，政策出台似乎也常常“慢一拍”，因为持续走稳重风格，会参考不同体量城市的政策，慎重地选择然后落地。曾经的限购政策也是如此，并最终融合呈现出了它格外复杂的特点。最终，很多全国流行的政策大部分也终在成都落地，包括如今的取消限购。

4月28日成都楼市重磅政策出台，至今，新政施行已一个多月，震荡逐渐平息，楼市逐渐适应。但这期间，全国很多城市还在持续出台不同的政策，包含一二三线城市。参照过往，全国这些新政对于成都的参考意义重大，后续成都会跟上吗？成都下一个政策会参考其中之一落地吗？首先我们需要了解近期全国各大楼市的“流行”新政具体都有哪些。

其一是首付成数的降低。

5.17新政后，5月20日新一线城市武汉率先确认执行首套房15%，目前已有合肥、长沙、西安、济南、郑州、昆明、南昌、福州、咸阳、宜昌、太原、佛山、兰州、长春、哈尔滨、大连、苏州、南京等不同量级的城市执行了首套房首付15%的政策，二套房大部分城市首付比例为25%。部分城市如西安二套房为20%。

近日包括一线城市上海也宣布，首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于20%。而成都目前保持着5+2区首付首套3成，二套4成，5+2以外区域首套2成，二套3成的较高首付成数政策。

其二是房贷利率的下调。

5.17新政央行3条通知中重点提到房贷利率取消“下限”，目前全国已经有较多城市紧跟政策取消了首套房利率下限，有些城市的基点则减得比较多，比如最低的东莞首套房利率下限已经到了3.15%，再比如目前西安首套利率3.55%；福州首套3.3%；太原首套3.35%；郑州首套3.35%；大连首套3.4%；苏州首套3.25%；南京首套3.25%……可以看到全国一二三线城市都有首套房利率下调趋势，连一线城市上海也可以申请到3.5%。但成都仍然保持首套房LPR-20BP的标准，也就是3.75%，还有一定下降空间。

其三是买房落户的重现。

2017年成都户籍制度改革取消了“购房入户”，2018年1月1日之前买房的可以买房落户。目前成都落户主要方式为人才落户和积分落户，包含部分特殊落户，例如投靠、调动、安置等。

但5月以来，全国多个城市放松落户限制。武汉、杭州、沈阳、南京、佛山等5个特大城市宣布支持买房落户，随后合肥也跟进了这一政策，沈阳和佛山租房也可以落户。

据红星新闻报道，近几年全国约有20多个城市出台了“买房落户”相关政策，既包括杭州、南京、武汉等二线城市，也包括金华、驻马店等三线城市。落户门槛从买房落户放宽到租房落户。多个热门城市通过购房落户、优化积分落户政策，以及放宽居住和就业落户条件等吸引更多新市民。

其四是补贴政策的跟进。

此前成都新津区有推出过购房补贴，补贴力度和人才等级挂钩，大邑也有人才购房补贴。此外成都中心城区其他区域暂未听说有购房补贴。但这项政策已经在许多城市实现了落地，例如此前重庆出台6条购房新政，多孩家庭、高学历人才购房都有补贴；安徽巢湖单套住房最高补贴10万元，甚至买房可全家落户；浙江宁波12地发布购房补贴政策，金额2万-6万不等；包括四川南充在1月也推出了购房补贴，每套最高补贴4万。

至今，成都楼市新政施行已近一个月，可以看到成都楼市吸引了越来越多外地客群，新房市场成交量有所回升，二手房成交周期也在缩短。

毫无疑问这一政策调整将直接影响成都市房地产市场的运行模式和供需关系，一方面有助于优化房地产市场机制，提高市场效率，更好地满足群众多元化的住房需求，对于稳定市场预期、促进市场健康发展具有重要意义；而另一方面来说，取消限购政策导致的需求增加可能会导致房价短期内出现波动，购房群体的扩大也可能导致市场竞争加剧，将对市场的稳定性带来一定挑战。

总的来说，一系列房产新政落地引发的楼市震荡仍在等待逐渐平息的过程当中，当前的楼市对于购房者来说，既有风险，也有机会。购房者首先应该理清自己的真实购房需求。比如，通勤距离、教育配套、商业配套、生态环境等；同时，结合自己的购房预算，挑选最适合自己的好房子，适合自己的才是最好的，不要盲目跟风。

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