成都锦江区林家坝怎么样?林家坝在售新房有哪些_林家坝板块优劣势_林家坝房价
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4月19日，林家坝28亩地块土拍，经过多轮举牌，被达州滨江以2.34w/平的楼面价拍得，距离地王2.35w/平仅一步之遥。
4月23日，林家坝52亩地块(附带5%商业配建)土拍，经过激烈竞争，被金茂以2.45w/平的楼面价拍得，成为成都新的地王。
至此，林家坝放出地块至今，已拍地块：
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日期 开发商 楼面价 地块 容积率
2022.12 锦江统建 1.28w/平 24亩 2
2023.4 万科 1.49w/平 74亩 1.8
2023.7 中能建 1.78w/平 34亩 2.5
2023.8 中交 1.84w/平 26亩 1.8
2024.2 中铁建 2.24w/平 31亩 2
2024.4 滨江 2.34w/平 28亩 2
2024.4 金茂 2.45w/平 52亩 2.5
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土拍楼面价飙升如此之快，一年半时间，几乎翻倍。而这两年的二手房市场，房价却是跌跌不休的，价格下跌了约10-30%不等。
林家坝为何涨这么快？
解答这个问题，首先，我们来看看林家坝的位置。
1、位置：左右逢源
林家坝位置是极好的，位于炙手可热的南3.5环上，西边紧邻金融城3/2/1期产业区，东边白鹭湾，再往东三圣乡；南边是中和及大源/新川就业区；北面跨过三环就进入老城区了。
随着地铁9号线即将进入建设期(地铁五期，今年批复），片区内路网的逐步完善，林家坝去到那里都会很便捷。
2、金融城板块高房价的暗示
无容置疑，这是大众心里预期最重要的一点。
提及成都楼市，金融城（即金融城西住宅区）无疑是TOP1的存在，聚集了成都最有钱的一批富裕家庭。现今主流楼盘5-7w/平，套均1000w±的房产，令无数人神往。当初错过了金融城1w+的一批人，如今无疑都在拍大腿。
金融城板块，在金融城一二期以西；林家坝板块，则在金融城三期以东。一西一东，既然之前西边能成，林家坝为何不能成？
何况，金融城已是上一代住宅，而林家坝则是更新一代住宅（不算全迭代也可以说1.5代）。
3、金三抬轿子
金融城三期（简称“金三”），无疑是全成都的共识：接棒金融城，成为下一个TOP1。而以交子绿廊为发展轴，与之连片的林家坝，无疑就是那个“一人得道，鸡犬升天”中最受益的那个。
金三，一共只有8块住宅地。目前只拍了一块地，即华润锦宸府(29亩)，当初就引得72家房企疯抢；而华润锦宸府一批次开盘，80套1000w+房源，报名客户就达1500组+，要知道报名需冻资170w哦。
金三未来拍的每一块地，都将是1000w+豪宅。买不到或买不起，又想在这一片区置业的，林家坝，将成为未来的首选地。
这，又给了林家坝持续走高的信心。
4、优秀操盘手
在操盘这方面，锦江区说第二，其它区还没有敢说第一的。
8公里长的锦江大道规划的“一道九园”，ppt规划是很宏大的，这暂且不说，就说说学校。比如，在林家坝放地之初，首先就在片区安排上了“名校”：盐道街小学、成师附小、川师附中。而在最近“地王”产生前，又恰如其时的释放出这些学校项目方案设计。要知道，在房价中，学校是除了地段外，最重要的那个X因素。这无疑给潜在客户增强了信心。
因此，林家坝预期高，众多开发商抢地是正常的。
林家坝好不好？
答案肯定是挺好的。
除了极好的区位，在锦江区公布的2024年供地计划中，住宅供地为：金融城三期1块、林家坝8块、三圣乡4块。
这就意味着，未来2-3年，林家坝都是锦江区的土地财政主要来源。为了获取更多收益，将更多资源倾斜于此，并持续造势推高热度，也是必然的。
随着林家坝土拍价的持续新高，楼面价从去年4月的1.5w拍到了今年4月的2.45w；目前在售新房也从最初的3w±，到现今的3.2-3.7w。随着中铁建、中国金茂等一批品质大开的拿地，林家坝的品质新房，今年内将抬升到4w±。
林家坝有没有缺点？
答案也是肯定的。
林家坝与金融城西居住区最大的区别：有明显的bug
1、南侧公墓
有些人说无所谓，也只有呵呵。
谁愿意站在自家窗边，抬头能看到墓地？
谁愿意饭后遛弯，还要刻意避开墓地？
扪心自问一下，真的不在乎?
2、生研所的阻隔
生研所占地是很大一片，这既是物理上的阻隔，也是心理上的阻隔。同时生研所自身围合起来了，路网在此是绕行，片区整齐的网格式路网依然在此打断，天然将金融城三期和林家坝区隔开来。
林家坝的调性
较早在板块南侧拿地的万科朗拾交子，由于离公墓较近，只敢做113-128-143平的刚改产品，去化也不顺畅。稍远一点点的锦江统建交子峯萃（人才房）面积更小：78-99-122平刚需。
受此影响，交子绿廊北，远离公墓的：
能建锦誉府，只做了143平（面积做小了）。
中交锦江颂，143-170平。
前期几个项目，将林家坝定位在了143平左右的初改调性。
后续高价拿地的中铁建、滨江、金茂，基于高地价，将会把产品品质/面积往上提，但也不会做得太大，会与金三会形成差异化区别。
中铁建31亩：150-180平，初改-中改
地块位置不算多好，离公墓不够远。西边临生研所，东边、东南临学校，北面临林家坝tod地标。这也是中铁建只做初/中改户型的综合考虑吧。
滨江润达丰：未知
金茂52亩：170平+，中改-高改
最好的一块地，面积够大，远离公墓，又不临大路，又处于林家坝板块中心位置，北面是小学、南门是交子绿廊公园，西边紧邻林家坝tod。
林家坝金茂，会是片区的标杆住宅。
如何选房呢：
尽量远离公墓：至少在自家窗边看不到公墓，距离越远越好。尤其是总价越高的，对缺陷容忍度越低。
最简单的方法：尽量选择交子绿廊以北的楼盘。
下面，简单说说在售楼盘：
【中交·锦江颂】
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占地26.2亩，容积率1.8，共7栋总208户，阵列式排布，楼间距30-40米，全南北通透，2T2独立电梯入户，赠送入户花园。
⭕️开盘时间：
项目于五月底已取证
▶️143平：4房2厅2卫
得房率92%+赠12.7平入户花园
预计470-500w，3.3-3.5w
▶️170平：4房2厅3卫
得房率95%+赠11.5平入户花园
预计600-650w，3.5-3.7w
⭕️优点：
1、层高3.3米，豪宅标准。
2、0距离交子公园绿廊，前两排直面交子公园视野，第一排视野尤其可以。
3、公建化外立面，大面积玻璃+铝板装饰。
4、距离9号线林家坝tod仅300米。
❗️重点：远离公墓群，不受此影响❗️
⭕️缺点：
1、楼盘略小，仅26亩。
2、东边临锦阳大道，临路房源有噪音。
【能建·锦誉府】
能建锦悦府_能建锦悦府怎么样_户型价格_周边配套_交房时间_预约看房
占地约34亩，共6栋14-17F小高，阵列式排布，2T2独立电梯入户，赠送入户花园。只有143平套4双卫，分A/B户型，所有房源朝南通透。
⭕️开盘时间：
一批次售罄。
二批次开4/5号楼，收诚意金中，5月底开。
乘着金茂地王的东风，据说每平提价1000元。
⭕️优点：
1、临地铁9号线林家坝tod站，出现方便。
2、与金融城三期连片发展，同一学区。
3、公建化外立面，大面积玻璃+铝板装饰。
❗️重点：交子绿廊北，远离公墓群❗️
⭕️缺点：
北面临锦江大道，临街一排有噪音。
【锦江统建·交子峯萃（人才房)】
锦江统建交子峯萃线上售楼中心_交子峯萃房价走势_最新房源_24小时售楼电话
占地23.98亩，100%纯人才公寓，300套，建面78-122平，2T2、2T4，8-18F洋房/小高，精装交付，限价：清水2.63w/平+装修3K/平。
⭕️开盘时间：
首批次开150套。
人才报名截止日：5月16号
人才选房日：5月26日
若人才未选完，普通购房者继续选（已开始冻资）
⭕️户型及人才优惠：
▶️78m²：2房2厅1卫，68套，
约210-220w，市E人才：约185-195w
▶️99m²：3房2厅2卫，68套，
约270-290w，市E人才：约245-260w
▶️122m²：4房2厅2卫，164套，
约320-375w，市E人才：约295-345w
⭕️优势：
1、低总价上车盘，E类人才185-345w。
2、金三东，临林家坝tod。
3、未来学区预期高。
4、加人才优惠，入手单价明显低。
⭕️劣势：
距离墓园比较近，虽然实地看，未来周边建好基本看不到。但介意的人会有心理负担，需慎重。
❗️重点：优缺点明显，但锦江低预算绝版❗️
【万科朗拾交子】
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已进入尾盘，目前有特价房。
113平：300-330w
128平：370-380w
143平：430-450平
⭕️优势：
1、相较片区新房价格低，总价可控。
3、得房率高，户型不错。
3、大开品牌，公区品质在线。
⭕️劣势
1、离公墓较近(看不到，主要是心理影响)
2、东侧离高速入口较近。
3、处于林家坝边缘位置。
最后，祝大家买到心仪的好房子！
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2、可以从客户角度出发，客观公立的分析每个项目优劣势!!
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4、无任何中介费用，比自己去售楼部的成交价格更便宜!!
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